서울시 지하도상가 관리실태에 대한 고찰


2008년 쥐띠해를 맞이하여 이번호에서는 신년특집으로 서울시의 지하도상가의 관리실태에 대해 알아보고 개선방안에 대해 생각해보는 시간을 마련하였다.....(편집자주)


■ 지하상가의 개발과 관리운영 현황

현재 서울시에서 운영중인 지하도상가는 전반적으로 70~80년대 민간자본으로 하여 개발되어 관리, 운영되었고, 이후 사용기간의 만료 후 서울시는 민간기업으로부터 관리권을 인수 받아 서울시 시설관리공단에서 일괄적으로 관리, 운영중에 있다. 서울시 시설관리공단에서 운영하고 있는 지하도상가는 총 30개소로서 이미 개?보수를 실시한 곳은 총 21개소이며, 아직 개?보수를 실시하지 않은 곳은 강남역지하상가를 비롯한 총 9개소이다.

<서울시 지하상가 현황>

구 분

개 소

면 적

비 고

총 계

30

146,440.32㎡(44,298평)

1967년~1981년 민간개발 준공
(현재 시설관리공단 일괄운영)

개·보수

21

?74,730.91㎡(23,606평)

1990년~2007년 리모델링
(비용 : 564억)

개·보수
미실시 

9

?71,709.41㎡(21,692평)

시행여부 불확실

<서울시 개 · 보수 미실시 지하상가>

상 가 명

서울시 관리권 인수일

점포 수

강남역지하상가

2002.12.20

177개

강남터미널 1구역

1999.04.30

131개

강남터미널 2구역

2000.04.29

276개

강남터미널 3구역

2000.06.20

199개

을지로 지하상가

1983.12.28

187개

인현 지하상가

1990.01.01

20개

영등포역 지하상가

2000.01.29

79개

청량리역 지하상가

1998.01.01

6개

동대문야구장 앞 지하상가

2005.06.07

24개

■ 서울시 지하도상가 관리실태

서울시에서 운영중인 지하도상가의 실태에 대하여 살펴볼 때 무엇보다도 중요한 점은 지하도상가는 개발 후의 관리, 운영적인 측면이라 할 수 있다. 왜냐하면 지하상가의 특성상 시설이나 인테리어와 같은 하드웨어적 부분은 현대화된 기술로써 얼마든지 고급화시킬 수 있으나, 소비자의 Needs를 분석하고 효과적인 마케팅과 함께 최고의 서비스를 통한 고객만족과 같은 소프트웨어적 부분은 상가활성화 측면에서 특히 중요하게 인식하여야 할 관리 운영적 핵심과제라 할 수 있기 때문이다. 

기존 지하상가의 영업환경을 돌이켜 볼 때, 전문화된 민간기업에서 지하도상가를 운영할 때는 유동 고객수도 증가하고 상권이 활성화 되었으나, 서울시로 이양된 이후부터는 운영수지에 적자가 발생하고 상권도 위축되어 소비자로부터 외면 받는 지하상가로 변화되기 시작하였다는 점이다. 시대적 트랜드를 반영한 소비자 Needs 분석, 효율적 마케팅, 다양한 프로모션, 입점 경영주와의 상생(相生) 경영 등에 신속히 대응하지 못하였기 때문으로 풀이된다.

서울시는 지하도상가의 관리, 운영을 위해 해마다 약 20억원 정도의 순수한 운영수지적자와 개·보수비용으로 560여억원등이 이미 투입되었고, 감가상각비 등을 포함하게 되면 매년 70억원 이상의 재정적 지원이 필요한 것으로 나타났다. 또한 임대가의 현실적 적용 문제도 난관에 봉착해 있는 것으로 나타났다. 서울시는 임대료 및 관리비의 산정을 외주 감정평가업체등 공개경쟁 입찰제를 도입 3년을 주기로 하여 일괄적으로 임대가를 책정하고 있으나, 이는 현실적으로 지하도상가의 재산적 가치를 즉각적으로 반영 할 수 없을 뿐만아니라 각 점포별 영업성과나, 입지, 동선, 통로, 유동인구, 지상상권, 경기전망등 임대가 산정을 위한 부동산의 제 개별지수가 실제로 형평성을 고려하여 차별되게 반영하는 시스템을 제대로 적용시키지 못한 결과로 나타나 기존 상인들의 반발에 부딪혀 임대가 현실화는 사실상 어려움에 직면하고 있는 실정이다.

더욱이 서울시는 지하도상가시설의 개선과 함께 전체상권 활성화라는 측면에 효율성을 제고 하여야 함에도 불구하고 현재 기존 개 ·보수된 지하상가의 경우 상인들의 반발로 인해 점포의 축소 없이 단순한 외관 위주로의 개, 보수만을 시행하여 시민 편의시설 부족 등으로 인하여 지하상가는 시민에게 불편한 상가로 인식되고 있는 것으로 나타났으며,         

둘째, 지하상가의 관리도 단순한 청소, 경비, 방역 위주의 외관적인 부분에 치중되어 지하상가의 생명이라 할 수 있는 전체상권 활성화에는 손길이 미치지 못함으로서 결과적으로는 영업상의 손실과 이로인한 상품강매, 호객행위로 이어져 상가슬럼화 현상이 발생하고 있고,

셋째, 중앙 집중적인 관리의 통제력 상실로 인한 사실상의 관리권이 포기된 상태로 개별 상인 주체들의 이기심에 발로한 소비자의 강매, 욕설, 통로내 상품적치, 돌출등 소비자의 쇼핑환경 저해행위 및 상거래질서 문란행위 등이 빈번히 발생되고 있다는 점이다.

이에 서울시도 시설관리공단에서 자체적으로 지하상가의 개 ? 보수 추진 계획을 세우고 있으나, 위와 같이 지하상가 관리의 어려움으로 인해 민간 지하상가 전문 재개발업체에 자문을 구하는등 자구책 마련에 심혈을 기울이고자, 2007년 6월과 8월 2차에 걸쳐, 성공적인 민간관리의 지하상가 리모델링을 벤치마킹하기 위해 우리회사에서 관리운영중인 대현프리몰 대구점 등에 상가경영팀 및 강남역지하쇼핑센터 직원과 상인 등이 견학을 실시하기도 하였다.

그러나 서울시의 자체추진 노력에도 불구하고 몇가지 근본적인 난관에 봉착하고 있다는 점이다.

첫째, 현 운영수지 적자와 향후 개, 보수에 필요한 비용 등을 고려해 볼 때 앞으로도 막대한 예산이 소요될 것으로 판단되어지나, 수입보전책이 없다는 점이며,

둘째, 이미 개, 보수된 지하상가도 미 개,보수된 지하상가의 영향으로 상권이 위축되고 시민 편의시설 부족 등으로 인해 소비자로부터 외면 받고 있다는 점이며,

셋째, 미 개, 보수된 지하상가에 대해 서울시가 자체적으로 개, 보수를 시행 하더라도, 현재의 지하도상가관리 수준이상의 개, 보수는 불가하다는 점이며, (기존의 점포면적, 보도면적의 축소, 확장불가로 기계, 전기, 공조, 냉, 난방, 휴게편의시설 확장불가)

그럼에도 불구하고, 서울시의 언론상에 현재 관리 운영중에 있는 30개 지하도상가를 “백화점 수준의 업-그레이드화” 보도는 현 지하도상가 관리운영 실태의 현상과 사실에 는 너무도 동떨어져 있으므로, 지하도상가 전체활성화를 위해서는 보다더 구체적이고, 근본적인 해결방안을 마련, 제시되기 전까지는 “지하도상가의 효율성 제고”는 공염불이 될 소지가 높다는 점이다. 

■ 지하도 상가의 발전 방향

따라서 서울시의 지하도상가 개발 방향은 근본적으로는 관주도의 개발과 관리에서 탈피하고, 민간주도로의 재개발, 관리운영 방향으로 정책적 기조가 전환되어야 할 것이며, 그 토대에 기초한 전문화된 민간기업이 서울시의 미 개보수된 9개상가를 대상으로 재개발사업에 시범적으로 참여케 하므로서, 서울시 예산의 효율적 운영이라는 ‘예산적 측면’, 노후화되고 무질서한 지하공간의 단기간 효율적 개발이라는 ‘기능적 측면’, 그리고 선의의 경쟁유도를 통한 수준높고 다양한 컨셉의 지하공간 개발 가능성이라는 ‘미래지향적 측면’ 등의 세가지 핵심과제를 성공적으로 달성하기 위한 필수 전제 조건임을 명심해야 할 것으로 본다.